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土地流拍,地產下行,新形勢下可以這樣拿地與融資!

2018-11-03 13:06 記者觀察網 點擊次數 :

土地流拍,地產下行,新形勢下可以這樣拿地與融資!

目錄

一、目前地產項目投資拓展現狀

(一)拿地風格由粗放型轉變為精準型

(二)風控思維優先,加強對當地政策和流程的解讀和市場分析

(三)積極調整拿地方式或合作方式,適時創造靈活合作模式

(四)加強成本意識,放開對項目方的壓價力度

(五)投資+融資的聯動拓展思路

二、目前投資拓展部門面臨的融資難題

三、投資+融資的聯動解決思路

(一)盡量開拓“整體打包”思路

(二)全面了解目前地產項目可行的融資方式

(三)練就地產項目收并購方案和融資方案的整體設計能力

四、總結

土地流拍,地產下行,新形勢下可以這樣拿地與融資!

筆者按

2018,夾雜著嚴峻的地產金融環境和強壓的地產調控政策,作為開發商的拳頭部門(對開發商而言,只有拿到土地,才是一切發展的開端)——投資拓展部(不同開發商有不同設置,有些開發商設置的是投資運營部,有些開發商設置的投資開發部等,但職能基本一致,本文不做區分)的角色與功能出現“兩極”分化情況,一方面資金無法跟上的中小型開發商開始收縮土地或項目的投資拓展步伐和規模;另一方面國企及大型開發商開始調整拿地策略,在市場下行的環境下逆市“收割”土地或項目。值得注意的是,大部分開發商都開始要求投資拓展部門承擔整體并購與融資的雙重功能,具體來說就是從之前的單純拿地或負責項目的收并購等工作,調整為同步負責拿地和融資的“投融資聯動拓展機制”。在此機制下,投資拓展部門如何進行聯動?如何在原有單一的投資思維下開拓融資的思路?如何開拓融資資源和設計融資方案?為便于讀者了解業務層面的實操問題,筆者結合西政投資集團自身的地產項目投融資經驗,就當前市場下行環境下的拿地及融資策略作相關整理,值得注意的是,本文內容主要源自西政的項目投融資經驗以及對相關市場操作情況的整理和總結,如相關表述不太妥當,非常歡迎讀者與筆者深入探討。

一、目前地產項目投資拓展現狀

對開發商投資拓展部門而言,當年的投資拓展計劃(含資金使用計劃)和拓展時點(即拿地時點)非常關鍵,根據公司的全年戰略發展目標和銷售目標制定好當年的拿地規模和計劃,以及配套的融資計劃和資金使用計劃,是該部門年初或上年末的工作重點,且拓展時點跟銷售市場一樣,存在類似“金九銀十”等最佳時間點。在2018年,受金融市場的全面收緊影響,行業均感受到了“提前過冬”的嚴寒,特別是銀行、信托、資管和較為靈活的私募基金都已經大范圍地限制地產融資項目的準入,因此,大部分開發商開始調整投資拓展策略,以求“活下去”并實現穩步過渡,當然更多的開發商在該波形勢下保持的是觀望或者蟄伏并伺機而出的姿態(小部分資金實力強的開發商不在此討論范圍)。受金融監管政策的影響,目前開發商的拿地策略具體有如下幾種表現(有關當前環境下的地產融資方式具體可參見本公眾號“西政資本”2018年9月19日發布的《西政資本:201809地產融資現狀暨當前拿地融資實操指引》一文)。

(一)拿地風格由粗放型轉變為精準型

在資金“充足”的市場行情下,開發商提前大規模儲備土地和項目無可厚非,因此某些項目的投資指標(如收益率、IRR、資金回收周期等)不太理想也會先收入囊中,特別是競爭激烈的深圳市場,之前“速度取勝”的粗放拿地模式已不復存在。那如何進行精準拓展呢?總體來說,雖說如何精準拓展跟各個開發商的投資策略有關,但大致思路基本相通,比如主要通過投資收益率、IRR、銷售凈利率、投資回收周期、資金安全系數等指標進行分析,且不同開發商在不同階段的指標優先順序存在一定的差異。當然,從實操的角度,投資策略無論怎樣精準,仍然避不開政策變化和市場變化的風險,而這也是開發商投資拓展部門關注的重中之重。

(二)風控思維優先,加強對當地政策和流程的解讀和市場分析

實操中,很多開發商(甚至當地開發商)對當地政策的解讀過于表面,且對項目獲取的流程和時間存在誤判(如大灣區各城市村企合作模式及流程),最終導致項目拓展緩慢,資金利用率下降。以深圳為例,其城市更新模式走在全國前端,政策、流程、模式以及如何處理村股份公司的關系等問題都與其他內地城市相差甚遠;從投資價值的角度來看,資金充裕時可以“用時間換空間”,但是資金收緊時,開發商投資拓展部門必須加強政策風險、市場風險和合作風險的全面把控。

(三)積極調整拿地方式或合作方式,適時創造靈活合作模式

以前,開發商具體如何拿地,如何與土地方合作,一般根據當地政策和當地土地方提出的合作條件為主,如深圳的村企合作(含城市更新、非農指標和征返地指標合作、土地整備利益統籌之留用地合作開發等)或者廣州的一二級聯動拿地、城市更新的協議出讓、產業導向的用地預申請和留用地開發等。這種賣方市場的現象在一二線城市的業主方或土地方身上表現地淋漓盡致,項目方或土地一般對項目合作的期望值都非常高,報價也一直居高不下,一方面是“賣方”市場刺激土地方堅守談判籌碼,另一方面很多業主方如深圳城市更新項目中的村股份公司或廠房持有人,因對政策的理解過于表面,導致畸形地抬高了不合理預期和與開發商共分利益的訴求。上述情況最終導致開發商基本只能“被動”接受合作方式和合作細節。

目前環境下,針對城市更新項目和仍處于前期的項目(即已經圈地但尚未最終拿到土地證),開發商傾向與項目方捆綁合作開發,前期通過小投入和設置更為嚴格的合作條件,從而實現風險轉移和確保資金使用率和資金安全。基于相同邏輯,目前好些開發商開始轉向存量項目合作和不良資產收購,只是這兩種業務方向將對投資拓展部門和風控部門提出更高的綜合能力和操盤能力要求。另外,投資拓展部門在設計合作方式時,應更多從融資的角度出發,設計出符合資金方融資要求的合作方式。以惠州市場為例,金融機構只能對三舊改造/城市更新村企合作項目提供融資,無法對村企合作留用地項目提供融資(村企凈地合作開發情形),因此很多開發商嘗試跟村股份公司進行“城市更新項目”和村企合作的留用地項目打包合作的思路,以實現聯動融資并重點解決村企凈地合作開發的融資障礙。



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(責任編輯:主編)
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